黄利军等：上海市10个工作日内落地首单：不动产信托财产登记京沪试点新规之对比分析

《北京市新规》系由国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会，两个部门联合发布。而《上海市新规》由上海市委金融办牵头、六大部门联合发文，涵盖金融监管、规划自然资源、税务、民政以及地方政府。这不仅意味着《上海市新规》出台得到了多部门的配合支持，还意味着上海市进一步在不动产信托领域构建“多部门协同办公”“信息共享与监测评价”的制度框架。

《北京市新规》与《上海市新规》均适用于本市范围内的信托机构，以本市范围内的不动产为对象。而《上海市新规》新增“双受托人模式”：信托机构与慈善组织作为“双受托人”的不动产信托架构同样适用《上海市新规》，这不仅拓展了不动产信托财产登记的范围，还将不动产信托制度与公益慈善事业相衔接，为信托行业服务特殊群体奠定规则基础。

《上海市新规》相较于《北京市新规》更加全面完善，具体而言：（1）增加“在涉及信托财产分配或处置时”，要求办理不动产转移登记并删除“信托财产”相关标注，形成管理闭环；（2）新设反馈登记结果环节，在办理信托产品登记时，一并提交不动产登记机构出具的不动产权证书；（3）引入了信托受益权证，使得受益人能够证明其受益地位，受益人身份得到更明确的保障。

在我国，信托税收制度的空缺一直未被填补，即便是在《北京市新规》以及北京市“双首单”不动产信托案例落地后，信托税收制度依然没有得到税务部门的明确回应。然而，《上海市新规》释放出的积极信号让笔者团队相信，在上海市落地不动产信托的过程中，将会得到税务部门更多的配合支持，进一步预示着未来可能出台信托财产“非交易过户”税收优惠。

《上海市新规》特别明确了不动产信托财产登记制度的适用场景，强化了在“信托三分类”背景下，信托回归本源、服务民生福祉、释放普惠色彩的时代特点。

SH信托案例为全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托，为大众家庭财富管理和传承一揽子服务提供了可复制可推广的信托参考模式；AJ信托案例则以独居老人综合化需求为服务场景，满足了高龄独居老人养老及财富定向传承需求，是上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。两单均展现了不动产信托模式服务民生需求的巨大空间和潜力。

继《北京市新规》以及北京市“双首单”不动产信托案例落地后，《上海市新规》的发布进一步为不动产信托领域带来更多积极信号，上海市六大部门的通力配合、上海市不动产信托案例在10个工作日内的迅速落地，使得笔者团队相信以北京市、上海市先行先试为起点，不动产信托能够有望进一步在全国普惠金融领域迈出坚实有价值的步伐，更好地为不动产信托领域在我国夯实发展基石！

附《中共上海市委金融委员会办公室 国家金融监督管理总局上海监管局 上海市规划和自然资源局 国家税务总局上海市税务局 上海市民政局 上海市浦东新区人民政府关于开展不动产信托登记试点的通知》（沪委金融办〔2025〕53号）全文：

左右滑动查看更多

附《国家金融监督管理总局北京监管局 北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337号）全文：

左右滑动查看更多