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以下文章来源于财富律谈，作者黄利军律师团队
2025年4月2日，北京迎来具有深远意义的重大突破，通州区与昌平区不动产登记中心同步完成“双首单”不动产信托财产登记项目。这一成果源于2024年12月北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发的《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337号，简称《北京市新规》），它在全国范围内率先以专项文件形式，清晰明确了不动产信托财产的登记路径与办理流程，成功攻克不动产信托长期以来面临的财产确权难题。附链接：《里程碑式突破就在北京！不动产信托登记时代迎新破局》
仅仅一个多月后，上海积极跟进。2025年5月27日，中共上海市委金融委员会办公室、国家金融监督管理总局上海监管局等六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》（沪委金融办〔2025〕53号，简称《上海市新规》）。在政策发布后的短短10个工作日内就成功落地首单案例，彰显了上海在金融服务创新领域的高效执行力与探索精神。附链接：《上海市10个工作日内落地首单：不动产信托财产登记京沪试点新规之对比分析》
2025年7月16日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务局、中共厦门市委金融委员会办公室四部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（厦金发〔2025〕55号，以下简称《厦门市新规》），标志着厦门市已正式步入不动产信托时代。作为我国第三个落地不动产信托财产登记制度的城市，厦门相较于北京、上海有哪些显著亮点和突破之处？笔者团队围绕《厦门市新规》全面梳理了下述五大突破性进展，供读者比对参考——
《厦门市新规》在引言部分即开宗明义，将“夯实信托财产独立性”“保护信托当事人合法权益”确立为核心原则。这不仅意味着厦门市相关主管部门在新规的研讨、起草阶段便始终以这两大原则为纲领，更在正文第一部分“定义及适用范围”中完成了原则向规则的初步落地——通过明确不动产信托财产登记的定义、适用场景等基础规范，为后续条款的制定划定了“独立性”与“权益保护”的基准线。
明确定义什么是不动产信托财产登记——“本方案所称的不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据信托当事人申请，将不动产权利归属、其他法定事项和信托相关事项记载于不动产登记簿，以完成权属登记、信托公示登记的行为。”
图/《厦门市新规》节选
《厦门市新规》将不动产信托财产登记的申请主体明确为“信托当事人”，这一界定较于《北京市新规》的“委托人”、《上海市新规》的“委托人与受托机构”实现了范围扩容——根据具体条文（详见笔者团队梳理的下方表格），其覆盖范围已完整纳入信托法律关系的三方核心主体：委托人、受托人及受益人。这种对申请主体的扩容设计，不仅体现了厦门在制度设计上对信托各方当事人权利的周全考量，更以条文的明确性将“保护信托当事人合法权益”这一原则落到了实处，让原则不再停留在纲领层面，而是转化为可操作的权利保障机制。
图/三地不动产信托财产登记定义对比及解读
此次《厦门市新规》最大的亮点与突破在于将不动产信托财产登记的场景拆分细化为七大事由（其中有四项为厦门市新增），并逐一就每一项登记事由详细明确了对应流程和要求。厦门市在综合吸收、借鉴了《北京市新规》和《上海市新规》的基础上，进一步形成了“点对点”“指南式”的试行规范——
图/《厦门市新规》登记事由
新增的四项登记事由分别是“委托人追加交付信托财产”“受托人运用信托资金购买不动产”“更换受托人”以及“受益人变更”。通过明确七类登记规范，从多个维度考量不动产信托在实际操作中的复杂变化，让信托财产独立性在各个业务环节得以强化，信托当事人权益在不同场景下均得到周全保护。这样一来，在不动产信托的实务中能够更有效地践行“夯实信托财产独立性”“保护信托当事人合法权益”这两大原则性要义。
除了强调“信托财产独立性”与“当事人权益保护”外，《厦门市新规》在创新方面还能够实现与现有家族信托的衔接，主要体现在以下两个层面——
1. 以“委托人追加交付信托财产”为例，在过往实践中，委托人后续补充资产至信托时，往往只能补充追加资金类或保单类资产。而《厦门市新规》的此项新增，使得委托人能够在其既有的资金型家族信托中，直接追加厦门地区范围内的不动产作为信托财产，使得委托人在信托存续期内追加资产有了清晰的操作路径，保障了新增的不动产能合法合规融入信托财产整体，并夯实了信托财产独立性。
2. “受托人运用信托资金购买不动产”被纳入登记范畴，同样意义重大。这一规定使得受托人在根据指令使用信托资金购置不动产这一关键行为得以规范登记，受托人可以使用既有家族信托的资金直接购置不动产，《厦门市新规》明确该不动产自购入时便归属于信托财产体系，与受托人固有资产严格区分，进一步筑牢信托财产独立性根基，实现委托人的既有家族信托与新设立的不动产信托完美对接，打通了信托的资产多元化。
综上，《厦门市新规》以其在登记事由上的创新举措，在不动产信托领域上构建起了更为完善的登记体系。
在不动产信托财产的登记公示层面，《北京市新规》《上海市新规》均采用“附记栏标注”模式，仅在不动产权证书附记栏载明“不动产信托财产，信托名称：XXX”，公示信息相对简约。
《厦门市新规》在此基础上迈出了更进一步，不仅仅要求在附记栏明确信托产品的名称，还要求将登记类型、登记原因、信托受托人、信托产品编码、信托业务类型、信托委托人、信托受益人等核心要素明确纳入登记公示范围。这样一来，从不动产权登记簿便可完整追溯信托各方当事人信息、不动产信托财产的来源与登记背景、信托产品的基本属性。这种“全要素公示”的信息披露，不仅让信托财产的权属边界从登记环节就清晰可辨，更在公示效力层面形成双重强化——一方面通过完整公示明确“该不动产为信托独立财产”，有效对抗善意第三人对财产权属的争议；另一方面通过清晰记载当事人信息，让信托各方的权利义务在登记环节即形成公示效力，从根源上减少因信息不对称引发的权益纠纷。
可以说，《厦门市新规》的登记信息扩容，绝非简单的内容增加，而是通过公示要素的精细化设计，让“信托财产独立性”与“当事人权益保护”两大原则从抽象规定转化为具有对抗效力的登记公示成果。
图/《厦门市新规》节选
除登记事由和登记内容的丰富与细化外，《厦门市新规》的另一重要突破，在于首次明确了遗嘱信托的适用情形——委托人交付/追加交付不动产，不仅可以通过“与受托人签订信托文件”的方式，还可以通过“遗嘱信托”的方式，这标志着遗嘱信托正式被纳入不动产信托的制度框架。
在遗嘱信托的场景下，由受托人与遗嘱执行人（或遗产管理人）共同向不动产登记机构提出转移登记申请，这一流程设计有效解决了遗嘱生效后不动产信托财产转移的衔接难题，让遗嘱信托从“纸面规则”转化为可操作的实务流程。
同时，这一规定也是对《中国银保监会关于规范信托公司信托业务分类的通知》（也称“信托三分类”）予以规则层面的具体回应，让“受人之托、终人之事”的信托初心，在不动产传承领域有了扎实的规则依托与执行载体。
图/《厦门市新规》节选
《厦门市新规》在文末最后一段点明：各发文主管单位应当“建立相关信息共享机制”“信托登记公司配合做好试点信息共享”。这不仅仅是在更全面、更细致的信托财产登记要求下，对信托登记公司提出的更为严苛的工作准则，更是强调厦门市各发文单位之间应当加强协同配合，化解厦门市不动产信托实务案例落地过程中的阻力，高效推动信托机构规范开展不动产信托财产登记相关业务。
从北京的破冰探索，到上海的加速起航，再到厦门的深耕细作，我国不动产信托财产登记制度正循着法治化的根基、普惠化的方向、本源化的初心稳健前行。《厦门市新规》显著提升了不动产信托的透明度与可操作性，为“保护信托当事人权益”和“信托财产独立性”提供了坚实的规则保障，有力回应了信托“回归本源”的监管导向。此次“五大突破”进一步深刻诠释了制度创新的锐意与务实，这不仅为厦门本地的不动产信托市场注入了强劲动能，更凭借对登记主体、事由、内容等核心环节的系统性优化，为全国层面不动产信托财产登记制度的完善提供了极具价值的可复制、可推广的“厦门样本”。
展望未来，笔者团队既期待厦门市首单不动产信托案例的顺利落地，以实践检验制度效能，更憧憬这份“厦门经验”能持续生长，推动不动产信托真正融入民生场景——无论是家族财富的代际传承，还是慈善事业的长效运营，都能借助规范透明的信托制度实现更稳健的安排，谱写信托服务民生高质量发展的全新篇章！
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