黄利军等：天津迈入不动产信托时代：新规重点与适用场景最新解读

2025年9月8日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市民政局以及中国（天津）自由贸易试验区管理委员会六部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号，以下简称“天津新规”），标志着天津系继北京、上海、厦门、广州之后我国第五个开展不动产信托登记试点工作的城市。

天津新规有哪些重点内容？新规中有哪些具有“天津色彩”的内容？天津新规之下不动产信托的适用场景有哪些？笔者团队将在本文中对上述问题展开解读。

1. 不动产信托定义：不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其合法持有的不动产依法转移给受托人或者委托受托人购买不动产，由受托人按委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

2. 新规适用范围：（1）天津辖内信托机构作为受托人以天津市行政区域范围内的不动产开展信托业务；以及（2）信托机构管理的信托产品因信托财产管理、运用和处分而持有天津市行政区域范围内的不动产。

3. 不动产置入的试点流程：办理信托产品预登记，取得信托登记系统产品编码、信托预登记完成通知书→委托人与信托机构签订信托文件，申请相关信托关系登记证明文件→不动产转入信托时办理信托财产登记，由不动产登记机构办理不动产转移登记，并在不动产权证书和不动产登记簿附记“不动产信托财产，信托名称：****（信托登记系统产品编码：****）” →持不动产权证书办理信托产品登记→信托受益人向中国信托登记有限责任公司申请办理信托受益权证。

4. 不动产转出的试点流程：不动产受让方和信托机构共同向不动产登记机构提出转移登记申请→提交信托公司出具的证明文件、契税等完税结果材料以及信托关系登记证明文件→不动产转出信托，不动产权证书及不动产登记簿不再附记信托财产。

5. 试行期限：自新规印发之日起试行一年。

1. 明确新规总体目标，规划新规战略布局

相较于北京、上海、厦门、广州四地新政，天津在新政的第一部分便明确了三大总体目标——（1）打造金创区示范标杆：形成可复制可推广的不动产信托财产登记经验，强化金融改革示范引领效应；（2）推动信托业回归本源：信托公司立足财产独立、风险隔离、长期存续等独特优势，提升服务实体经济效能，更好服务人民美好生活需要；（3）发挥自贸制度创新优势：推动信托财产登记制度在天津自贸区内先行先试，构建创新开放型金融生态。由此可见，天津新政旨在立足地方特色，传递地域经验，服务实体经济，回归信托本源。

2. 细化新规试行要求，提升新规落地可行性

天津新规特别写明了若干须委托人、信托机构配合履行的细则要求，使得天津不动产信托具备充足可行性，能够更加稳妥、有所保障，进而得以有效降低纠纷风险：对于委托人而言，应当（1）在签订信托文件前，充分了解信托机制及不动产信托的价值、风险及风险防范措施；（2）先行查询不动产权属情况，向受托人提供权属查询结果；（3）确认所交付的不动产为其合法所有，可估值、可转让、权属清晰、状态正常，无权利限制情形。对于信托机构而言，应当（1）完善不动产信托业务管理机制，准确做好业务分类；（2）切实有效防范风险，确保不动产信托目的合法合规；（3）为受益人的最大利益处理信托事务，履行诚实守信、勤勉尽责的受托责任。在该等细化要求的加持下，天津的不动产信托业务将更具可操作性、可推广性。

3. 新规六大创新亮点，贴合天津地方特色[1]

亮点一：“五篇大文章+三量”双轮驱动，创新拓展适用场景。紧紧围绕“五篇大文章”和“盘活存量、做优增量、提升质量”工作要求，拓展多场景应用，践行金融工作的政治性和人民性。

亮点二：“存量+增量”双向奔赴，丰富信托设立方式。存量房产委托和委托受托人购买两种设立方式，满足盘活存量、做优增量需求。

亮点三：“自然人+法人”双轨受益，覆盖民生与产业需求。通过设立方式和应用场景的拓展，广泛满足法人、自然人委托的多元化需求。

亮点四：“优化升级+精准适配”双管齐下，切实提高可操作性。充分借鉴北京、上海等地经验，贴合天津实际，细化操作流程及要求。

亮点五：“隔离+风控”双重保险，核查前置严控风险。要求设立前查询权属情况，风险控制前置。

亮点六：“金创区+自贸试验区”双区联动，打造制度创新标杆。充分释放金创区“金融创新示范”与自贸试验区“制度型开放高地”的叠加优势，开创信托制度创新的“天津样本”。

4. 明晰信托服务场景，定向释放制度价值

天津新规在细化要求的基础上，进一步明晰了不动产信托的主要运用场景：养老保障、特需领域、代际传承、社会公益、资产盘活、风险处置等。结合天津新政的官方解读[2]，笔者团队将适用场景整合成下述表格：

从北京首单登记破解不动产信托权属登记难题，到上海多部门协同构建闭环流程，从广州预告登记拓宽财产范围，到厦门“6+1”类型细化登记场景，不动产信托的城市试点已形成多元探索格局。天津新政的落地，既是对京沪穗厦经验的借鉴承接，更立足天津特色补位制度拼图。这场跨区域的制度创新实践，正让不动产信托从高净值工具转向普惠服务载体，为养老传承、资产盘活注入金融动能，更铺就信托业回归本源的全国化路径。