“法治赋能•城就美好——以制度创新推进城市更新可持续发展”研讨会在大成杭州分所成功举办

为深入贯彻落实党的二十大报告“实施城市更新行动”战略部署，响应中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》精神，由大成房地产行业委员会、大成房建与能源专业委员会主办，大成杭州分所、上海分所及北京总所房地产行业组联合承办的“法治赋能·城就美好——以制度创新推进城市更新可持续发展”研讨会于2025年9月13日在杭州成功举办。

 

 

本次研讨会聚焦城市更新领域的制度创新与法治保障，汇聚政府、企业、学术与法律多方专家，共同探讨城市更新从“项目运动”转向“长效治理”的路径与机制。会议设政策解读、融资模式、地方实践、司法应对等核心议题，特邀浙江省建院设计研究院、中建科工集团、浙报传媒地产研究院及大成律师事务所多位资深专家发表主题演讲，内容涵盖深圳、成都等地更新模式比较，低效用地开发，资产盘活机遇，建设工程合同实务等前沿问题。

 

 

图 /桑晓伟律师

 

图/杨辉律师

 

图/徐万钧律师

 

会议上半场由大成律师事务所高级合伙人、大成杭州分所房建与能源专业组负责人桑晓伟律师主持。大成律师事务所高级合伙人、大成房地产行委会牵头人杨辉律师，大成律师事务所高级合伙人、大成杭州分所主任徐万钧律师分别为本次会议致开幕辞。

 

图/孟艺院长

 

浙江省建院设计研究院有限公司、第十建筑设计研究院院长兼书记孟艺以《浙江更新社区建设试点的实践经验分享》为题进行发言。孟艺院长表示，作为全国唯一全省域推进未来社区建设的省份，浙江自2019年启动首批24个试点以来，已累计开工项目801公顷、总投资2114亿元，直接改善12.3万原住居民居住条件，同步引进青年、科创、技能人才6.3万人。三年间，浙江率先构建“139”场景体系(1个邻里中心、3大价值坐标、9大未来场景)和“18+N”5—15分钟生活圈标准模块，形成33项量化指标体系，成为全国精细化社区治理的首创样板。

 

下一步浙江将全域推广“全过程工程咨询+EPCO”一体化模式：政府端实行“带方案”出让、低效资产划转、房票安置“三策联动”，企业端由国企平台100%控股、金融机构超长期贷款、运营收益覆盖融资利息，实现“资金闭环、人口闭环、资产闭环”。到2026年底，全省将再增100个未来社区，重点覆盖2000年前建成、建筑面积低于50平方米、配套缺失的老旧小区，以及集体建设用地上的城中村、亩均税收低于5万元的低效工业区，打造“三旧合一”更新的全国标杆，为超大城市存量更新提供可复制、可推广的“浙江方案”。

 

图/莫非律师

 

随后，大成上海分所高级合伙人、大成房地产行委会联合牵头人莫非围绕着《新形势下房地产项目存量盘活新机会》做专题发言，聚焦城市更新、特殊机会资产与不良资产三大赛道，结合实操案例拆解存量盘活模式的创新模式与落地路径。

 

莫非律师表示，当前全国存量物业盘活已从“单点改造”进入“全链条价值提升”阶段。上海四川北路烂尾楼通过法拍—续建—不断境外转让，实现4亿多买入，到15亿元估值退出;阜阳18万㎡综合体以4000万元撬动10亿元续建资金;吴江红星美凯龙项目借5.5亿元债务重组激活17亿元资产，均成为“低投入、快退出、高回报”的标杆样本。针对存量办公楼、商业综合体、存量/烂尾住宅，工业厂房、数据中心/储能项目和康养度假酒店等六大类资产类型，莫非律师逐一给出差异化盘活方案。

 

莫非律师强调，存量盘活对律师来说是一个综合大项目，律师需兼具法律功底与投行思维，更需跨办公室协同整合资源。大成已搭建一站式服务体系，将联合AMC、券商、资金方及代建方等伙伴，还可组建“特殊机会投资平台”，重点锁定不良/特殊机会项目，助力房地产存量市场驶入风险可控、收益可期的快车道。

 

中国房地产业协会城市更新分会副会长、杭州城市国际化研究院研究室主任史利剑以《城链共生——中国式新型城镇现代化范式研究》为题，发布阶段性成果：国内首个“城区发展潜力评价体系”团体标准将于10月由中国房协立项，填补城市更新领域“算法标准”空白。该体系以LSCFV模型为核心，集成SAE空间资产当量指数，可在9个月内完成片区价值评估、活力排序与资金平衡测算，目前已应用于珠海莲花路、杭州东塘古镇等8个更新项目，平均为政府提升资产估值22%，缩短决策周期40%。

 

史利剑表示，LSC正联合浙江省建院、首程融石、德国慕迪等10家央国企、外资机构共建“城链区域发展矩阵”，推出“顶投建管运”一站式服务，2026年底前将在长三角落地20个“共生街区”示范，撬动社会资本超300亿元，为房地产存量时代提供可复制、可计算的“中国方案”。

 

图/孙颖律师

 

大成上海分所高级合伙人孙颖律师围绕着《城市更新之历史低效用地再开发》进行了专题发言，分享了低效用地再开发政策的发展进程、与城市更新的关系、再开发主体及实施路径、机制创新，提纲挈领地解读了《关于加快转变发展方式、集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见(2025版)》中城市更新全流程的各阶段及工作目标和要点。孙颖律师以万科“上生新所”为例，介绍了轻资产长期租赁模式的城市更新案例，集合了历史风貌建筑保护、办公+商业+文化复合功能，实现了办公面积租金收益的提高、扩大了公共空间、融入了周边社区居民需求，并总结了城更项目中常见的几大类痛点问题，诸如改造用途与土地用途、规划用途不一致，划拨土地出租问题、装修改造报建问题、项目历史遗留问题、消防报审问题、经营风险问题等。

 

图/吴爱华律师

 

大成律师事务所合伙人(待备案)、大成杭州分所房建与能源专业组联合负责人吴爱华律师，以《城市更新背景下建设工程合同的司法实践与律师应对策略》为题进行分享，聚焦存量改造时代工程合同的争议新特征，提供从风险预判到纠纷化解的全流程法律方案。吴爱华律师指出，随着城市更新从“增量开发”全面转向“存量改造”，城市争议已呈“主体多元、关系复合、程序矩阵”三大新特征：合作开发资质瑕疵、老旧小区工程质量、历史建筑腾退补偿等纠纷激增，2023年全国相关诉讼标的额突破千亿元。吴爱华提醒，更新项目平均实施周期较传统地产延长2.5倍，政策预期不稳、土地用途变更、环评证照缺失成为高发风险点。为此，律师服务需从前端“政策+土地+建筑+金融+社会”五维尽调，到中端设计货币、股权、产权置换等多元补偿结构，再到后端建立“协商—行政裁决—司法执行”全链条争议解决通道，实现全流程法律护航。

 

图/程楠律师

 

会议下半场由大成律师事务所合伙人(待备案)、大成杭州分所房建与能源专业组联合负责人程楠律师主持。

 

图/季泽华总工

 

中建科工集团浙江公司总工程师季泽华，以《中建科工城市更新探索与实践》为题进行深度分享，结合自主技术体系与标杆项目，详解企业在老旧改造、工业焕新、低碳实践中的创新路径与落地成果。季泽华总工表示，中建科工集团有限公司依托自主研发的GS-Building和ME-House两大钢结构装配式建筑体系，实现了“像搭积木一样建房子”和“像造汽车一样造房子”的工业化建造新模式，全面推动老旧城区改造、工业遗存焕新和低碳建筑实践。

 

在上海徐汇区康健路341弄项目中，中建科工采用钢结构装配式技术，仅用7个月完成上海市首例原拆原建住宅项目，从启动到居民回搬仅历时一年，成为全国城市更新典型案例。南京雨花高线公园项目，利用桥下空间打造8公里线性公园，融入智慧互动设施，重新激活城市“边角地带”;无锡崇安寺街区改造则通过数字孪生、三维扫描和智慧运维技术，实现历史风貌与现代功能的有机融合。

 

在绿色低碳领域，中建科工同样成果显著——在宁波产业园改造中，集成光伏发电、V2B车网互动、模块化储能和虚拟电厂等先进技术，打造“光储充放”一体化超充站和近零碳建筑示范，探索工业旧址绿色升级新路径。

 

季泽华总工强调，公司以“人民城市”理念为引领，通过EPC、F+EPC+O等多种合作模式，提供“投资-设计-建造-运营”全产业链服务，持续推动建筑、能源与交通(BVG)融合互动，为城市高质量发展贡献科工力量。

 

城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，其投融资模式正呈现多元化、市场化趋势。据最新政策分析，当前主要形成财政投入、政府联合社会资本、社会资本自主投资三类模式，涵盖专项债、PPP、城市更新基金等多种工具。

 

图/黄华珍律师

 

大成律师事务所高级合伙人黄华珍律师以《城市更新的融资模式介绍》为题为大家进行深入解读。

 

自2024年起，超长期国债为公益性强、收益不足的项目提供新资金渠道。政策性银行通过专项借款和PSL工具重点支持长周期项目，如国开行对重庆民主村片区授信42.5亿元。商业银行推出“城市升级贷”等产品，期限最长40年，并探索“财政贴息+银行贷款”模式，江苏“城新贷”已撬动社会资本超570亿元。

 

保险资金通过债权计划参与城市更新，需严格规避住宅开发及地方政府隐性债务风险。城市更新基金成为股权融资热点，上海、北京、西安等地已设立多只基金，总规模达千亿级，聚焦旧改、产业园和微更新项目。

 

黄律师指出，成功关键在于构建“现金流闭环”、明确回报机制及强化政企协同。未来，城市更新投融资将更注重收益平衡、风险管控与可持续模式创新。

 

图/关许娜律师

 

大成深圳分所律师关许娜以《深圳城市更新的机遇与挑战暨旧改模式多样性研究与探讨》为题进行分享。关律师表示，深圳作为全国城市更新的先行者，历经16年发展，已形成以市场化运作为核心的成熟体系，成功推动大量项目落地，实现政府、业主与社会多方共赢。然而，当前房地产市场深度调整带来严峻挑战：知名房企暴雷导致项目停滞、融资受阻、经济可行性下降，加之城中村改造、低效用地等新政叠加，传统城市更新模式面临适用范围收窄、利益平衡难度加大等困境。

 

深圳旧改模式呈现多样化特点，除城市更新外，土地整备利益统筹、非农建设用地等模式为市场主体提供多元进入路径。但模式成熟度差异大，外地企业需依托本地化专业团队规避风险。

 

深圳限购政策放松、存量土地价值回归，正为新一轮市场进入创造窗口期。在政策调整与市场出清的双重作用下，深圳城市更新有望逐步复苏，迈向高质量发展新阶段。

 

图/李箫律师

 

大成律师事务所高级合伙人、大成房建与能源专委会联合牵头人李箫律师，以《成都城市更新模式与律师赋能策略》为题进行分享。作为西部城市更新核心实践区，成都已逐步形成“政府主导、市场运作、多元参与”的更新体系，从早期“东调”“北改”到当前“中优”等政策迭代优化，推动工业外迁、旧城改造与功能区升级。近年来，成都创新探索“城市合伙人”、EPC+O、地随房走等多种模式，激活社会资本参与，在项目资金平衡与全周期可持续运营方面进行了积极的探索。

 

结合成都不同类型城市更新实践，李箫律师拆解其核心运作逻辑：在连片城中村综合开发项目中，采用“城市合伙人”模式，通过低效用地再开发政策优化规划指标，依托城中村专项借款降低前期资金压力，形成“政企协同、风险共担、收益共享” 的合作模式;在老旧街区活化更新项目中，面对产权分散的问题，通过“EPC+O”一体化运营模式，整合设计、施工、运营全环节，打通分散产权归集瓶颈，实现商业业态与文化特色的有机融合;针对老旧小区民生改善项目，通过“原址重建+代建”机制，平衡民生需求与项目经济性;在低效工业用地转型过程中，允许利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，实现用途兼容使用，激活存量空间价值。

 

从成都“政策迭代+模式创新+案例启示”的维度出发，李箫律师同步剖析了律师在城市更新全周期中的核心价值：作为“合规守门人”，律师可在政策解读、产权梳理、交易架构设计、风险防控等环节持续赋能，为项目合规推进筑牢法律根基。

 

图/丁建刚院长

 

浙报传媒地产研究院院长丁建刚围绕着《房地产市场形势和城市更新的难点》进行分享。丁院长讲到，在2024年“926”政治局会议政策转向一周年之际，全国房地产市场呈现“分化式复苏”特征，上海、深圳、成都、杭州等核心城市主城区及高端豪宅市场回暖明显，但整体投资与销售数据仍处下行通道。2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，土地出让收入首次跌破1.5万亿元，市场收缩态势持续。

 

中央近期多次强调“高质量开展城市更新”，推进城中村和危旧房改造，释放改善性需求，鼓励老旧小区自主更新，原拆原建。然而，自主更新仍面临多重难点：一是立法缺失，《民法典》要求的“双四分之三”业主同意机制实际操作难度极大，需依托地方立法突破(如深圳、厦门设立95%及以上同意比例);二是面对部分老旧小区老年业主资金筹措困难，自主更新缺乏市场化机制，浙工新村等案例虽产生溢价但难以复制;三是地方政府债务约束加强，严禁新增隐性债务，要求更新项目必须实现资金自平衡。

 

丁院长指出，城市更新需加快地方立法支持、创新融资模式，并引入市场化机构参与，才能实现从“增量扩张”向“存量提质”的可持续转型。

 

图/曹阳律师

 

最后，大成律师事务所高级合伙人、大成房地产行委会/房建与能源专委会联合牵头人兼秘书长曹阳律师为本次活动进行总结。

 

曹律师表示，本次会议不仅邀请来自上海、成都、深圳、杭州等多地大成律师分享了各地城市更新法律服务现状，项目痛点、难点及破解路径，同时邀请到研究院、中房协、规划及参建单位等相关专家进行分享。这些分享既有理论高度，又有实践温度，让我们对城市更新的可持续发展有了更清晰的认知。当然，城市更新是长期课题，今天的研讨只是起点。期待未来我们能继续携手，把今天的思考转化为实践行动，以制度创新破解更多难题，共同为城市更新贡献力量。

 

图/部分与会人员合影

 

会议还预告了大成房建与能源专委会、大成房地产行委会将在南京举办下一场涉及土地方面法律服务的专题活动，请大家持续关注。